Resumen ejecutivo
Procesamos 25.819 listings únicos obtenidos mediante el procesamiento de datos de oferta pública agregada disponibles en Infocasas.com.py en mayo 2026. Keypy Intelligence actúa como un analista independiente y no posee vinculación comercial ni institucional con la fuente citada. Del universo de Asunción, aplicamos filtros residenciales (excluidas oficinas, locales comerciales y salones) y seleccionamos los 39 barrios con al menos 50 avisos de venta y 15 de alquiler activos simultáneamente. El dato central: Recoleta registra un yield bruto anual de 14,4% sobre una muestra de 1.673 avisos de venta y 237 de alquiler — la mayor liquidez del mercado de la capital. En el extremo opuesto, Cañada del Ybyray muestra 2,68%, lo que posiciona a esa zona como activo de capitalización patrimonial, no de renta.
Metodología
Fuente de datos: Keypy Intelligence — procesamiento de datos de oferta pública agregada de Infocasas.com.py, mayo 2026 (25.819 listings únicos).
Construcción del yield:
- Se calculó la mediana de precio de venta y la mediana de alquiler mensual por barrio, de forma independiente.
- Yield bruto anual = (alquiler mensual mediano × 12) / precio de venta mediano × 100.
- Se usó la mediana —no el promedio— para minimizar el impacto de outliers en mercados con alta dispersión de precios.
Filtros aplicados:
- Tipo de operación: venta (rango 2.000.000 USD) y alquiler (10.000 USD/mes).
- Tipo de propiedad: solo residencial (casas y departamentos). Excluidos: locales comerciales, oficinas, salones.
- Muestra mínima por barrio: 50 avisos de venta + 15 de alquiler activos.
- Tasa de cambio de referencia: Gs. 7.500/USD — Banco Central del Paraguay, mayo 2026.
Importante: Este análisis compara propiedades distintas (las que están en venta vs. las que están en alquiler en el mismo barrio). No representa el yield de ningún inmueble en particular, sino la relación entre los precios medianos del mercado en cada zona.
Análisis por barrio
Top 10 — Mayor yield bruto residencial
| Barrio | Avisos venta | Precio mediano | Avisos alquiler | Alquiler/mes | Yield bruto |
|---|---|---|---|---|---|
| Manorá | 296 | $210.240 | 110 | $2.600 | 14,84% |
| Recoleta | 1.673 | $149.968 | 237 | $1.800 | 14,40% |
| Ciudad Nueva | 289 | $140.000 | 48 | $1.600 | 13,71% |
| Villa Morra | 1.257 | $130.000 | 349 | $1.300 | 12,00% |
| San Jorge | 352 | $250.000 | 122 | $2.450 | 11,76% |
| Ytay | 197 | $90.100 | 20 | $867 | 11,55% |
| Herrera | 975 | $160.000 | 199 | $1.500 | 11,25% |
| Villa Aurelia | 395 | $226.667 | 159 | $2.000 | 10,59% |
| Los Laureles | 543 | $200.000 | 166 | $1.733 | 10,40% |
| Las Lomas | 1.961 | $150.000 | 512 | $1.300 | 10,40% |
Fuente: Keypy Intelligence — procesamiento de datos públicos de Infocasas.com.py, mayo 2026.
Barrios de rendimiento medio (8%–10%)
| Barrio | Precio mediano | Alquiler/mes | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| Obrero | $93.333 | $800 | 10,29% |
| Mburicaó | $220.000 | $1.820 | 9,93% |
| Mcal. López | $340.000 | $2.700 | 9,53% |
| Mcal. Estigarribia | $230.000 | $1.800 | 9,39% |
| Salvador del Mundo | $200.000 | $1.534 | 9,20% |
| Ycuá Sati | $203.000 | $1.500 | 8,87% |
| Mburucuyá | $260.000 | $1.800 | 8,31% |
| Las Mercedes | $137.000 | $933 | 8,17% |
Zonas de capitalización patrimonial (yield comprimido)
| Barrio | Precio mediano | Alquiler/mes | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| Virgen del Huerto | $395.074 | $1.467 | 4,46% |
| Mbocayaty | $340.000 | $946 | 3,34% |
| Cañada del Ybyray | $580.000 | $1.295 | 2,68% |
En estas zonas el mercado no las penaliza: los precios de entrada son altos porque los compradores priorizan la apreciación del capital sobre la renta corriente.
Observaciones de mercado
1. Recoleta como referencia de mercado. Con 1.673 avisos de venta y 237 de alquiler, Recoleta ofrece la mayor liquidez bilateral de Asunción. Un yield de 14,4% sobre una muestra estadísticamente sólida sugiere que la demanda de alquiler en la zona supera a la oferta disponible, manteniendo presión al alza en los precios de alquiler relativamente a los de venta.
2. Las Lomas: la mayor muestra del dataset. Con 1.961 avisos de venta y 512 de alquiler, Las Lomas registra el mayor volumen del análisis y un yield de 10,4%. La profundidad de mercado hace que esta mediana sea estadísticamente más estable que la de barrios con muestras pequeñas.
3. Manorá supera en yield pese a ser zona premium. Manorá registra el mayor yield del ranking (14,84%) con un precio mediano de venta de 2.600/mes mediano) reflejan fuerte demanda corporativa y de expatriados, mientras que los precios de venta no han capturado aún esa prima de rentas.
4. El eje corporativo (San Jorge, Villa Aurelia, Mcal. López) muestra yields sólidos en el rango premium. Precios de venta entre 340.000 con alquileres de 2.700/mes sitúan a estas zonas entre el 10% y 11,76% de yield, atractivo para inversores que buscan inquilinos corporativos de largo plazo.
5. Ytay y Obrero: el segmento accesible con yield competitivo. Ytay (precio mediano 93.333, 10,29%) ofrecen los menores precios de entrada del top-10. Son barrios con mercado de alquiler activo que no aparecen en los análisis tradicionales de "zonas de inversión".
6. La brecha yield es métrica de oportunidad, no de riesgo. Los barrios con yield comprimido (Cañada del Ybyray, Mbocayaty) no muestran menor demanda — muestran mayor expectativa de apreciación de capital por parte del mercado. Un yield de 2,68% en Cañada del Ybyray es el precio de entrada a la zona de mayor apreciación histórica de Asunción.
¿Alquilar o comprar? El cálculo simplificado
El yield bruto es el punto de partida, no la respuesta final. Para estimar el yield neto, deben descontarse:
| Concepto | % aproximado sobre ingreso bruto |
|---|---|
| Administración inmobiliaria | 5–8% del alquiler mensual |
| Vacancia (estimado) | 5–10% del tiempo |
| Mantenimiento | ~1% del valor del inmueble/año |
| Impuestos (IRACIS, tasas municipales) | Variable |
| Reducción total estimada | 20–30% del bruto |
Con esos descuentos, el yield neto estimado de los barrios líderes oscila entre 10% y 11,5% anual en USD (Recoleta, Villa Morra, Las Lomas). Para referencia contextual: los depósitos en dólares en bancos paraguayos rinden entre 2% y 4% anual; los valores del Tesoro Nacional en USD oscilan en el rango 6–8%.
Conclusión operativa: Para un horizonte de inversión de 5+ años, los yields registrados en barrios como Recoleta, Villa Morra y Las Lomas presentan rendimientos que, históricamente y según la muestra actual, se posicionan en un rango competitivo frente a otros activos financieros. Cabe destacar que la inversión inmobiliaria posee un perfil de riesgo y liquidez distinto al de los depósitos bancarios o valores del tesoro, y que los resultados pasados no garantizan rendimientos futuros.
Para quien evalúa si alquilar para vivir o comprar, la variable determinante es el horizonte temporal: con menos de 3 años de permanencia prevista, el alquiler preserva flexibilidad; con 5+ años, el costo de oportunidad de no comprar se vuelve significativo en los barrios con yield superior al 10%.
Explorá inmuebles disponibles en Recoleta, Villa Morra y Las Lomas en key-py.com/inmuebles.
Datos vigentes a mayo 2026. Keypy Intelligence publica actualizaciones trimestrales en key-py.com/investigaciones.
AVISO LEGAL Y EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD (v2.6): Este informe es propiedad intelectual de Keypy Intelligence y se basa en la agregación de datos públicos de mercado vigentes a mayo de 2026. 1. Los rendimientos (yields) presentados son cálculos estadísticos basados en medianas y no garantizan rentabilidades futuras para inmuebles específicos. 2. Este documento no constituye asesoría de inversión, financiera, fiscal ni legal; se recomienda la mediación de profesionales colegiados en cada área antes de realizar transacciones. 3. La comparación con tasas bancarias o bonos es meramente ilustrativa de las condiciones de mercado y no implica que los activos sean sustitutos directos. 4. Keypy Intelligence no se responsabiliza por decisiones tomadas, lucro cesante o daños derivados del uso de esta información. 5. Procesamiento de datos realizado bajo los estándares de anonimización de la Ley 7593/2025 de la República del Paraguay.